在城市化进程不断加快的背景下，物业服务合同纠纷日益增多，成为影响基层社区和谐的重要因素。

   位于梧州市老城区的万秀区，老旧小区集中，物业矛盾较为突出。为有效化解矛盾，促进基层善治，今年以来，梧州市万秀区人民法院积极探索，创新运用“多元联动调解、示范判例引领、常态普法赋能”的“三步工作法”，将大量物业纠纷化解在诉前、消弭在萌芽，取得了良好的法律效果与社会效果。

  多元调解，打造纠纷化解“前哨站”        

 今年10月底，万秀区人民法院派驻梧州市万秀区综治中心的诉讼服务窗口陆续收到梧州市某物业服务有限公司的多份民事起诉状，请求判令位于梧州市西江三路某小区多名业主支付拖欠的住宅物业费、公摊费等费用。

 在万秀区综治中心“凤华调解工作室”，万秀法院派驻的退休法官吴凤华仔细翻看这些起诉状后，逐个拨通了这些欠缴物业费的居民电话。

 经过沟通，她了解到，原来涉案的小区情况比较特殊，之所以欠缴物业费的居民较多，具有一定的历史原因，也存在着居民们对物业服务的不满意和不信任。根据她多年从事民事案件调解工作的经验，她深深地感觉到，这批物业合同纠纷虽然单个标的不大，但涉及户数较多，拖欠物业费背后，实质上是居民和物业公司之间的信任危机问题，直接判决可能会加剧业主和物业公司之间的矛盾，不利于社区和谐，不利于纠纷的实质性化解。

 在征得当事人同意后，“凤华调解工作室”迅速启动诉前调解程序。调解过程中，吴凤华坚持“法理情”相结合。一方面，向业主释明依法缴纳物业费的法定义务以及维权应循的合法途径；另一方面，也向物业公司明确指出其在服务细节、沟通态度、信息公开等方面存在的不足，督促其切实改进。经过耐心细致的沟通协调，陆续有23名业主与物业公司达成和解：业主们补缴了物业费，物业公司则承诺限期整改服务问题，并提交了撤诉申请书。

示范判例，树立定分止争“风向标”       

 对于经过诉前调解未达成和解的“观望户”，万秀法院没有简单的“一判了之”，而是积极联动由组织部、政法委、建管局、司法局、街道等多部门参与的工作专班，以及小区临时党委，将促推矛盾实质性化解的阵地前移到社区、楼栋。

 12月5日晚上，在某小区召开的业主恳谈会上，万秀法院立案庭副庭长梁路耐心地倾听居民业主的诉求，并结合《中华人民共和国民法典》对物业管理的相关法律规定，为居民们释法明理。并将近年来法院关于小区物业纠纷的判决结果进行系统梳理，用判例清晰揭示法律风险与维权边界，引导居民理性评估自身诉求与诉讼风险。

 经过多方诚恳交流，工作专班创新性地提出“双轨处理”方案：一方面，依法推进无争议的“应急物业费”清缴，守住法律与诚信底线；另一方面，承诺在小区恢复基本秩序后，全力协助业主通过合法途径，系统性解决历史遗留问题。这一方案赢得了多数居民认同，有效缓和了小区物业和居民间的矛盾。

 对于无法在诉前达成调解、且具有普遍性和典型性的物业纠纷案件，万秀法院精准选取其中事实清楚、法律适用明确的案件作为“示范判例”，主动向相关物业公司、业主委员会及业主进行推送和解读，引导双方参照示范判决结果，理性评估自身诉求与诉讼风险。这种“判决一件、解决一片”的模式，极大地促进了批量纠纷的高效、统一化解，有效节约了司法资源，也避免了“同案不同判”可能引发的争议。

      普法浸润，培育社区自治“法治壤”        

 化解纠纷治“已病”，普法引导防“未病”。万秀法院深知，构建和谐社区，关键在于提升基层法治素养和自治能力。为此，法院将物业纠纷化解与常态化普法宣传深度融合，常态化进社区开展普法宣传活动。通过党建引领，在党员双报到的富民街道富安社区成立“街坊议事堂”，派驻党员法官到社区为居民开展普法宣传，解答居民法律疑问。

 12月3日上午，万秀法院干警走进富安社区，开展宪法日主题普法宣传活动。通过发放普法宣传册、讲解宪法知识等形式，向社区居民讲解公民的基本权利与义务，对社区居民关注的维权合法途径、化解邻里矛盾、处理家庭纠纷等问题，逐一进行解答，引导群众学法、懂法、守法、用法。

 同时，法院还主动为街道、社区工作人员及业主委员会成员提供专题法律培训，围绕《中华人民共和国民法典》物权编、物业服务相关法规进行系统讲解，提升其依法履职和化解常见物业矛盾的能力。

 通过“三步工作法”的系统实施，不仅有效纾解物业矛盾纠纷，更在源头预防和提升基层治理法治化水平方面探索出一条务实路径，为营造和谐、安宁、宜居的社区环境提供了坚实的司法保障。

（来源：梧州中院）